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Der Irrglaube: Warum Immobilien Investments gar nicht so attraktiv sind

Updated: Feb 11



„Wer reich werden will, investiert in Immobilien“

Den obigen Satz hört man nur zu häufig, ist aber in vielen Fällen (zumindest bei Privatanlegern) ein Fehlschluss. Die Investoren, die mit Immobilien handeln, sind meistens schon reich und wollen dadurch ihr Reichtum absichern (Stichwort: Diversifikation). In einigen Fällen war es vielleicht auch ein guter Riecher oder einfach Glück, die richtige Immobilie günstig erworben zu haben, sodass diese im Preis deutlich angestiegen ist. Reden wir jedoch vom durchschnittlichen privaten Immobilien Anleger weiß dieser oft gar nicht wie hoch seine effektive Rendite war. Eine Immobilie verschafft ihm tatsächlich einen gewissen Reichtum im Alter, da er durch die Zins- und Tilgungsraten der Bank quasi gezwungen ist, das Geld zu sparen. Wenn er die gleiche Spardisziplin für andere Investments (z.B. Aktien) aufbringen könnte, würde er ziemlich wahrscheinlich mehr Reichtum aufbauen können. Dazu später mehr in einem Rechenbeispiel.

Abgesehen von der höheren Rendite gelten Immobilien vermeintlich als sichere Anlage. Dabei unterschätzen Anleger häufig die signifikanten Risiken.



Unterschätzte Risiken von Immobilien Anlagen


Klumpenrisiko:

Dies bedeutet, dass sich Immobilienkäufer in der Regel nur eine Immobilie im ganzen Leben leisten, ihr gesamtes Geld damit auf eine Karte setzen und nicht ausreichend diversifiziert sind. Sollte diese Immobilie nämlich im Extrembeispiel abbrennen, bleibt nichts mehr vom Geld übrig.


Leverage Risiko:

Dies ist das Risiko eine Geldanlage durch Fremdkapital zu finanzieren. Sollten wir aufgrund des Wertverlusts der Immobilie eine höhere Sicherheit an die Bank nachschießen müssen oder sind wir vielleicht durch Jobverlust nicht mehr in der Lage das Darlehen abzubezahlen, verlieren wird die Immobilie und unser Investment auf einen Schlag.


Immobilienpreise sind nicht stabil:

Anderen Wertpapieren wie Aktien wird vorgeworfen, dass sie eine höhere Volatilität haben (also stärker im Preis schwanken). Immobilienpreise seien dagegen relativ stabil. Auch dies ist ein Irrglaube, denn es gibt einfach gesagt keine Börse für Immobilien, welche sekundengenau ihren aktuellen Marktwert nachbilden können.



Immobilien Renditen sind niedriger als man denkt


Die meisten Privatinvestoren wissen gar nicht, welche Renditen sie beim Handel der Immobilie erwirtschaften. Es wird lediglich davon ausgegangen, dass man selbst, als Bewohner der Immobilie, keine Miete zahlt und nach einigen Jahrzehnten die Immobilie mit vergleichsweise geringerem Eigenkapitaleinsatz besitzt. Kosten werden häufig vernachlässigt und Wertsteigerungen überschätzt. Wie hoch ist aber die tatsächliche Rendite? Hier greife ich gerne auf eine Grafik von einem meiner Lieblingsautoren Gerd Kommer (Buch: Kaufen oder Mieten*) zurück, welcher die historischen Renditen für Wohnimmobilien in westlichen Ländern nachweislich wiedergibt.

Quelle: https://www.gerd-kommer-invest.de/die-rendite-von-direktinvestments-in-wohnimmobilien-besser-verstehen/


Eine genaue Erläuterung der Grafik findest du in der Quelle. Ich fasse die empirischen Aussagen zusammen und zeige, wie sich die Rendite zusammensetzt:


  • Mieteinnahmen ca. 4,5 % pro Jahr

  • Wertsteigerung der Immobilie 0,4 % pro Jahr

  • Instandhaltungskosten, Qualitätsverbesserung, Versicherungskosten: -2,5 % pro Jahr

Somit ergibt sich eine Differenz von +2,4 %, welche unsere Gesamtrendite nach Inflation darstellt.


Im Vergleich ist diese Rendite also nicht sonderlich hoch, liegt damit nur knapp über der historischen Rendite von Staatsanleihen (2,0 %) und deutlich unter der Rendite von Aktien (5,2 %).


Quelle: https://www.gerd-kommer-invest.de/die-rendite-von-direktinvestments-in-wohnimmobilien-besser-verstehen/


Das mag für einige zunächst unglaubwürdig erscheinen, denn in den Medien wird ja lediglich von steigenden Immobilienpreise gesprochen. Deshalb habe ich beispielhaft eine Rechnung aufgestellt, bei der ich den Unterschied zwischen einer Investition in eine Wohnimmobilie (als Kapitalanlage) sowie einer Investition in Aktien (hier: Aktien ETF MSCI WORLD) vergleiche.



Vergleich: Immobilien vs. Aktien


Nehmen wir an wir erwerben eine 100 m² Wohnung in Berlin / Prenzlauer Berg, mittlerer Lage:

  • Kaufpreis: 6.100 €/m, entspricht: 610.000 €

  • Nebenkosten: 89.304 €

  • Erzielbare Mieteinnahmen: 13,2 €/m², entspricht: 15.840 € jährlich (ohne Mietendeckel)

  • Finanzierung: 20 % Eigenkapital, 80 % Darlehen mit 1,45 Zinsen und 30 Jahren Laufzeit

  • Instandhaltungskosten: 10 €/m² pro Jahr, entspricht: 1.000 € jährlich

  • Inflation/Wachstumsrate: 1,5 %

  • Abschreibung: 2 %, entspricht: 12.200 € jährlich

  • Einkommenssteuersatz auf die Mieteinnahmen: 42 %

Nach 30 Jahren ist das Darlehen abbezahlt und wir verkaufen die Immobilie. Aus unseren ursprünglichen 139.860 € Eigenkapital Investment haben wir bis zum Jahr 2050 nun 655.634 € gemacht. Das entspricht einer jährlichen Rendite von 4,95 % (vor Inflation). Im Vergleich dazu erwirtschaftet ein Aktien ETF durchschnittlich 8 % Rendite. Diese knapp 3 % Unterschied zur Immobilienrendite erreichen nach 30 Jahren exponentielle Ausmaße. Somit hat sich das Aktien Investment von ursprünglichen 139.860 € auf nun 1,09 Mio. € erhöht, also fast doppelt so viel wie die Immobilienanlage.

Meine vollständige Rechnung als Exceltabelle findest du im folgenden Google Spreadsheet.


Warum ist das so bzw. wo liegt der Denkfehler:

  • Die Mieteinnahmen sind nicht hoch genug, um Darlehen und Instandhaltungskosten zu kompensieren, somit entstehen laufende Kosten bis zum Verkauf der Immobilie

  • Die Wachstumsraten der Immobilie werden überschätzt, diese machen für einen Zeitraum von 30 Jahren gewaltige Unterschiede

  • Auch die Hebelwirkung des Bankdarlehens reicht nicht aus, um eine deutlich höhere Rendite zu erwirtschaften

Ich will nicht sagen, dass in Einzelfällen private Immobilienanleger bessere Renditen erzielt haben. Wer in den letzten 10 Jahren das richtige Timing hatte und auf die richtige Lage (insb. Großstädte) gesetzt hat, kann einen ordentlich Wertzuwachs vermelden. Statistisch auf einen längeren Zeitraum bezogen, sieht es aber für die Häuslekäufer eher mau aus.



Trotz hoher Marktpreise mit Immobilien Geld verdienen kann


Das obige Beispiel bezieht sich auf einen klassischen Immobilienkauf eines Privatanlegers. Bei gewerblichen Händlern von Immobilien sieht die Situation (auch steuerlich) anders aus und es besteht grundsätzlich mehr Expertise, Immobilien günstiger zu erwerben und aufzuwerten. Des Weiteren sollten trotz der niedrigeren Rendite Immobilien nicht gänzlich in einem Investmentportfolio fehlen, da sie aus Diversifikationsgründen Sinn machen.


Für kleinere Anleger ab einem Mindestbetrag von 100 € stehen sogenannte Crowdinvesting Plattformen wie Exporo und Bergfürst zur Verfügung. Hier können sich Anleger zwischen verschiedenen Immobilien Projekten mit mittelfristigen (3 Jahre) bis langfristigen (10 Jahre) Laufzeiten entscheiden und dabei Renditen zwischen 5 % bis 7 % erwirtschaften.


Größere Anleger ab einem Mindestbetrag von 200.000 € erhalten Zugriff auf sogenannte Private Placements, welche nur wenigen Investorenkreisen zugänglich sind. Ein Beispiel ist der Spezial AIF (Alternative Immobilienfonds) der BEB Kapitalverwaltungsgesellschaft. Dieser investiert in Mehrheitsbeteiligungen von Immobilien mit guter Lage. Der Fokus auf den Nischenmarkt für Immobilienbeteiligungen hat den Vorteil, dass weniger Wettbewerber auf dem Markt sind, sodass Renditen von ca. 10 % für Anleger möglich sind. Für mehr Infos dazu, kannst du mich direkt anschreiben.

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